Как бороться со «схемой Долиной»
Речь о признании сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья недействительными. СМИ применяют для таких сделок яркие термины: «бабушкины квартиры», «пенсионерские схемы», «схема Долиной». В них продавец заявляет, что действовал под влиянием заблуждения, и обращается в суд, который может признать сделку недействительной и вернуть квартиру прежнему собственнику. Покупатель теряет квартиру. Но должен, исходя из положений Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделки, получить назад свои деньги. Весь шум вокруг решений судов, признающих сделки недействительными, но не обязывающих стороны вернуться в исходную ситуацию. Когда продавцу возвращается его квартира, а покупателю его деньги.
Чтобы понять, сколько таких случаев в судебной практике в 2024 году и с начала 2025 года, я обратилась к Председателю Верховного суда. Эксперты оценивают число таких сделок в несколько тысяч. Не получив ответ от Верховного суда, не могу ни подтвердить, ни опровергнуть эту цифру. Если эксперты окажутся правы, то ущерб покупателям может оцениваться в несколько миллиардов рублей. Такая судебная практика фактически уничтожает понятие добросовестного приобретателя и подрывает доверие к институту государственной регистрации прав, который должен защищать интересы участников рынка недвижимости.
Все ждут разъяснений от Верховного суда. Пленум должен обобщить практику по таким делам и предложить системные решения: определить, при каких обстоятельствах сделку можно признать недействительной и какие признаки указывают на то, что продавец не осознавал последствий своих действий. Пленум также должен исключить случаи принятия решений судами в пользу только одной стороны — продавца.
В Госдуме уже работают над изменениями в законодательство, чтобы защитить права добросовестных покупателей. Предлагаются разные способы борьбы со «схемой Долиной». Один из них — ввести период охлаждения, как в кредитных договорах. Это даст сторонам время подумать о сделке и отказаться от нее без серьезных последствий в течение нескольких дней после подписания документов. Однако, если мошенники продолжают оказывать давление на продавца и после этого периода (например, через месяц), механизм не сработает.
Еще одна проблема — реституция, то есть возврат полученного по сделке. Сегодня суд автоматически возвращает квартиру прежнему владельцу до возврата денег покупателю, что ставит последнего в уязвимое положение.
Мое предложение более радикальное: запретить прекращение права собственности у добросовестного покупателя, пока бывший владелец не вернет всю сумму за проданную квартиру.
Подписаться в VK // Виктория Абрамченко
