Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%, следует из данных на сайтах топ-10 участников рынка. Показатель включает в себя все расходы, которые заемщик выплачивает за период кредитования. Помимо ставки это, как правило, еще и стоимость страховок и комиссий — за обслуживание, ведение счетов заемщика, выпуск карт, другие дополнительные услуги.
Средняя ипотечная ПСК выросла почти на 1 п.п. после увеличения ключевой до 21% по итогам заседания ЦБ 25 октября. Кроме того, рынок ожидает, что в декабре ее снова поднимут
Минимальный порог стоимости ипотеки вырос на 1,3 п.п. за месяц — до 27,5%, следует из данных на сайтах банков. У половины участников рынка из топ-10 показатель начинается от 28%. При этом верхняя граница ПСК сейчас в среднем составляет 33,4%.
Уровень ипотечных ставок в 30% — по сути заградительный, констатируют эксперты. По их словам, за последние 3 года размер ежемесячного платежа с учетом роста ключевой и удорожания жилья вырос примерно в 4 раза. Из-за этого новая недвижимость недоступна для заемщиков со средним доходом.
Переплата по ипотечному кредиту на сумму 10 млн (с учетом первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет с ПСК 30% составит 65 млн. То есть итоговая сумма (долг плюс проценты), которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость жилья в 7,5 раз.
Из-за таких условий банки столкнулись с падением рыночных показателей выдачи ипотеки в октябре. В «ВТБ» они снизились на четверть по сравнению с предыдущим месяцем. Крупнейший участник рынка — «Сбер» — в прошлом месяце зафиксировал снижение выдачи жилищных кредитов на 7,6%, сообщили в пресс-службе «Домклика». То есть рынок был под давлением еще до повышения ключевой ставки 25 октября.
Эксперты отмечают, что сейчас рынок ипотеки заморожен непосильными ставками по рыночным программам. Отрасль поддерживают лишь льготные программы, на которые приходится значительная часть выдач — но банки снова столкнулись с дефицитом лимитов по ним. При этом перспективы поддержки из бюджета неочевидны, ведь для Минфина затруднительно субсидировать льготные ставки при ключевой в 21%.
Банки сейчас вынуждены активно увеличивать ставки по кредитам, поскольку стоимость их фондирования растет вместе с ключевой, пояснил представитель «Абсолют Банка». По его словам, финансовые организации не могут предоставлять кредиты по ставке ниже доходностей, которые они предоставляют по вкладам.
При этом на рынке депозитов конкуренция обострилась — ранее стало известно, что ставки по вкладам на срок более года достигли 18–23%. Помимо того, отдельные участники предлагают доходность вплоть до 30% для небольших депозитов.
Из-за роста ПСК повысится сумма дохода заемщика, которая нужна для одобрения кредита. В результате приток заявок на оформление ипотеки сильно снизится. Ежемесячные платежи по кредитам на покупку квартир в крупных городах легко могут достигать 150–300 тыс., что неприемлемо для большей части населения.
Эксперты полагают, что участники рынка скорее всего продолжат снижать для себя риски по рыночной ипотеке за счет ужесточения требований к заемщикам. Размер первоначального взноса вряд ли вырастет, но банки могут перестать выдавать жилищные займы клиентам с хоть какой-то долговой нагрузкой (например, даже если у них есть потребзайм или кредитка).
Помимо того, финансовые организации могут начать активнее навязывать дополнительные услуги, без которых вероятность одобрения ипотеки упадет в разы.
При этом рынок недвижимости сохранит зависимость от льготной ипотеки, уверены эксперты.
